Erstmalig endgültige Herstellung einer Erschließungsanlage nach Baugesetzbuch (BauGB)

Eine Erschließungsanlage (Straße) wird erstmalig endgültig hergestellt nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB). Die Gemeinden sind nach § 127 BauGB verpflichtet, zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands für Erschließungsanlagen, einen Erschließungsbeitrag zu erheben.
Beitragspflichtig ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstückes ist (§ 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist, können gemäß der gemeindlichen Satzung über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag bis zur Höhe des voraussichtlichen Erschließungsbeitrages verlangt werden.

Eine Übersicht der noch offenen oder bereits abgerechneten Straßen finden sie hier:

Am 25.07.2019 wurde vom Gemeinderat Aschheim die externe Überprüfung der grundsätzlichen Abrechenbarkeit von einigen Altstraßen an eine Fachanwaltskanzlei beauftragt.
Die Ergebnisse hierzu werden nachfolgend veröffentlicht:

Die Erschließungskosten umfassen dabei:

1. Obligatorische Erschließungskosten

I. Erschließung nach dem Baugesetzbuch – §§ 127 ff. BauGB
Abrechnung direkt durch die Gemeinde für Gemeindestraßen

• Grunderwerb einschließlich Nebenkosten
• Freilegung (insbesondere Untersuchung auf Kampfmittel, Oberboden- und Rotlageabtrag, archäologische Untersuchungen)
• Planungskosten
• Straßenbau einschließlich Geh- und Radwege sowie Begleitgrün
• Unselbstständige Parkplätze (öffentliche Stellplätze)
• Unselbstständige Grünanlagen (bis zu einer Fläche, die 15 % der erschlossenen Baugrundstücke entspricht)
• Straßenbeleuchtung
• Immissionsschutzanlagen (Lärm-/Sichtschutz)

II. Erschließung nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG)
Abrechnung durch Ver- und Entsorgungsunternehmen

• (Abrechnung durch das gKu VE München-Ost, Abteilung Wasser in Aschheim bzw. durch die Stadtwerke München in Dornach)
  Herstellungsbeitrag und Hausanschluss für Wasserversorgung
• (Abrechnung durch das gKu VE München-Ost, Abteilung Abwasser)
  Herstellbeitrag und Hausanschluss für Entwässerungsanlagen

2. Optionale Erschließungskosten

Erschließung durch Versorgungsunternehmen

• für Wärmeenergie (z.B. Fernwärme (Geothermie), Gas)
• für Stromversorgung
• für Telekommunikation
• usw.

Abzugrenzen davon sind die Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) für Sanierungsmaßnahmen an Erschließungsanlagen, die bereits erstmalig endgültig hergestellt wurden nach dem Baugesetzbuch.

Abrechenbar sind Erschließungsanlagen, wenn sie

• zum Zeitpunkt der Erstellung nach den anerkannten Regeln der Baukunst* hergestellt sind
• öffentlich gewidmet sind und
• die Grundstücke im Eigentum der Gemeinde stehen

*Die in Mitteleuropa auch heute noch gängige übliche Grundform des Straßenbaus mit tragfähigem und frostsicherem Unterbau, einer Straßenentwässerung (mit Längs- und Querneigung im Profil und der Wasserführung am Fahrbahnrand hin zu Sickergruben und -schächten) gilt seit Anfang des 19. Jahrhunderts als anerkannte Regel der Baukunst und übliche Bauform.

Bescheidversand und Erschließungskosten

Alle betroffenen Grundstückseigentümer einer Erschließungsanlage erhalten etwa 4 bis 6 Monate vor Erlass der Vorausleistungsbescheide ein Informationsschreiben mit der Höhe des Vorausleistungsbetrages. In der Regel werden 85 % an Vorausleistungen auf den zu erwartenden Erschließungsbeitrag erhoben.
Erst wenn die Erschließungsanlage (Straße) das Merkmal der erstmalig endgültigen Herstellung aufweist und nach Eingang aller (Schluss-)Rechnungen werden die Endabrechnungsbescheide (dann ca. 15 % des Erschließungsbeitrages) erhoben. Die Abrechnung erfolgt dann Cent-genau.
Auch hier erhalten die Grundstückseigentümer vorab ein Informationsschreiben.

Zu den voraussichtlich anfallenden Kosten können vorab keine Auskünfte erteilt werden, da die Berechnungen der Kosten der verschiedenen Erschließungsanlagen von sehr vielen Variablen abhängig ist. Erst wenn genügend Informationen, d. h. Beschlüsse der Ausschüsse, Ausschreibungsergebnisse/Vergaben, die Vorplanung des Ingenieurbüros sowie erste Rechnungen vorhanden sind, wird aufgrund dieser und der Erfahrungen aus den Vorjahren eine grobe Kostenkalkulation für jede einzelne Erschließungsanlage vorgenommen. Das Ergebnis dieser Kostenkalkulation wird den betroffenen Grundstückseigentümern mit dem o.g. Informationsschreiben mitgeteilt. Auf die Kostenkalkulation baut die Berechnung der Vorausleistungen auf.

Die Gemeinde Aschheim trägt 10 % aller anfallenden Kosten selbst. 90 % der Gesamtkosten werden auf alle anliegenden Grundstückseigentümer umgelegt.
Die Höhe des Anteils (Kosten) für jeden Einzelnen ergibt sich aus der Grundstücksfläche m² multipliziert mit einem Nutzungsfaktor, der sich aus der Bebauungsmöglichkeit (Anzahl der Vollgeschosse; § 5 der Satzung) ergibt.

Beispielrechnung:

Grundstücksgröße: 200 m²
Bebauungsmöglichkeit nach Bebauungsplan und Baugenehmigung: 2 Vollgeschosse

⇒ nach § 5 Abs. 4 Nr. b der gemeindlichen Satzung ergib sich ein Nutzungsfaktor von 1,3 (NF)
⇒ Rechnung somit: 200 m² x 1,3 = 260 m² = Umlagefläche des Grundstücks

Die Umlagefläche des Grundstücks wird dann mit dem Preis / m² aus der betreffenden Kostenkalkulation multipliziert. Daraus ergibt sich der Erschließungsbeitrag.

Mehrfach erschlossene Grundstücke

Für überwiegend Wohnzwecken dienende Grundstücke, die von mehr als einer vollständig in der Baulast der Gemeinde liegenden Erschließungsanlage erschlossen werden, ist die Grundstücksfläche bei der Verteilung des umlagefähigen Aufwandes für jede Erschließungsanlage nur mit zwei Dritteln anzusetzen (§ 5 a der gemeindlichen Satzung).
Ausschlusskriterien für die Gewährung der Ermäßigung sind in § 5 b der gemeindlichen Satzung definiert.

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